合理房价（合理房价）

诠释

2012年3月全国两会上，温家宝总理所作政府工作报告中提出，要“促进房价合理回归”。全国两会后记者见面会上，温家宝总理谈及房地产调控时表态：“我可以明确地告诉大家，一些地方房价还远远没有回到合理价位，因此，调控不能放松”。

对于房价合理回归，温家宝总理给出了两条标准：一是房价与居民的收入相适应，二是房价与成本和合理的利润相匹配。

房价与居民的收入相适应，让人联想起一个经常被用来佐证我国房价高的专业术语——“房价收入比”。

所谓房价收入比，是指一个地方或城市每户居民的家庭购房总价与家庭年收入的比值，该指标用于描述一个地区居民购房的支付能力。目前有一种比较流行的说法认为，房价收入比在

3—6倍之间

按照这一标准，我国多数城市的房价都属于过高范畴，一线城市房价收入比更是远高于这一水平。

住房和城乡建设部有关专家表示，3—6倍的说法，是20世纪90年代初世界银行专家在进行中国住房制度改革研究时，提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例，哪知道这个比例对中国产生了这么大的影响。“房价收入比描述居民对住房价格的可承受性，并非主观判断性指标。如果把房价收入比作为衡量一个地区住房价格是否过高的指标，并据此来人为地假设一个‘合理’区间，未必十分科学”。“合理”的关键是居民可承受。^[1]

网标

自温家宝总理提出“房价与居民的收入相适应”的提法后，有网友根据“2011年当地城市人均可支配收入×家庭平均人口×合理房价收入比/90平方米”，计算了各地的“合理房价”：

北京4387元/平方米；

上海 4831元/平方米；

广州 4573元/平方米；

南京 4293元/平方米……

这一略带调侃性质的计算结果，也从一个侧面反映出目前一些城市房价收入比过高的尴尬。

成本

北京中原地产市场研究部张大伟介绍，房价之中包括的成本主要有土地成本、建安成本、财务税费、管理成本等。2011年全国商品房销售面积10.99亿平方米，商品房销售额59119亿元，增长12.1%，粗算平均售价5379元/平方米。

细看成本，2011年全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，土地成交价款8049亿元，粗算可得土地成本为1963元/平方米，约占售价的36.5%。建安成本约为2000元—2500元/平方米，约占销售均价的37%—46%。税费财务成本约占销售价格的10%左右。这样算下来，企业毛利率约为15%—20%左右。“目前在售的房子，大多是前几年以较低价格拿的土地，实际成本没有这么高”。

然而，与其他商品不同，房价似乎从来都不是单纯由成本决定的。“供求关系决定价格”这一市场经济的铁律，在房地产市场表现得尤为明显。有开发商表示“我认为看房价合理不合理很简单，卖得出去、能带来稳定成交量的价格就是合理的”。

理想

▲房价相当于年收入的6-8倍是较合理的区间，但北京、上海、深圳房价收入比高达23.0、16.3、16.9，与国际平均水平相距甚远。

合理房价

▲ 房价合理回归的途径除了房价和供需本身的调整，也可以通过居民收入的增加来实现。

究竟现在的房价距离“合理”有多远？

究竟房价要降到怎样的水平才算合理？

又或许“合理房价”真的只是乌托邦，一个丰满的理想，终究敌不过骨感的现实？

数据再次说明，在“史上最严厉”的调控政策之下，房价仍只是初步遏制了“过快上涨”的势头，但离“合理回归”的目标还有较远的距离。