不动产登记（一项物权制度）

基本介绍

不动产登记

1.登记是依当事人申请的行为。

2.登记是国家专职部门的活动。

3.登记内容为不动产物权及其变动事项。

4.登记事项须记载于不动产登记簿。

国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。^[10]

性质介绍

不动产登记的性质，是指不动产登记行为的法律属性。关于不动产登记的性质，大致有三种学说：

（1）公法行为说。

（2）证明行为说。

（3）司法行为说。不动产登记并非登记机关的行政管理行为，其本质应为产生司法效果的事实行为。

相关权利

不动产登记 世界摄像摄影网供图

（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；

（三）森林、林木所有权；

（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；

（五）建设用地使用权；

（六）宅基地使用权；

（七）海域使用权；

（八）地役权；

（九）抵押权；

（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。

功能介绍

不动产登记

其次，我们要明确不动产统一登记的用途——为全国统一的不动产交易市场的形成构建明晰的产权基础。同时，可以适度挖掘不动产登记的衍生价值。很多制度之间是有关联的，可以相互补充、取长补短。反腐败制度建设与完善，不是“单打独斗”，应该利用一切当今的与正在建立的制度资源，应该是“组合拳”。关注权力的“制度笼子”，不只是单纯的反腐防腐制度，还有其他制度的帮衬与堵漏，形成制度的叠加，更加严丝密缝，不给权力留下丝毫机会。

制度设计很关键。不以反腐需求为初衷建立统一的不动产登记制度，这种思路是有道理的，但是也不能讳言该制度附带的反腐败功能。应将反腐败基因注入该项制度的设计中，至少要预留一定的预期与空间，这并不会消解它的市场经济的核心价值。

职责介绍

不动产登记

中国物权法既没有去试图界定什么是实质审查，什么是形式审查，更没有去回答物权法要求不动产登记机构去进行实质审查还是形式审查，而是在听取各方面意见的基础上，针对中国不动产登记的实际情况，对不动产机关应当履行的职责作出原则性规定。具体规定参考《民法典》第一节第二百二十一条规定。

具体来说，物权法要求中国的登记机构在进行不动产登记时应当履行下列职责：

1.查验申请人提供的必要材料。

2.询问申请人有关登记事项。

3. 如实、及时进行登记。

4.法律法规规定的其他职责。

为保证登记机关更好地履行登记职责，物权法在规定登记机构应当履行的职责的基础上，又对其禁止从事的行为作出明确规定。^[1]

登记机构不得有下列行为：

（一）要求对不动产进行评估；

（二）以年检等名义进行重复登记；

（三）超出登记职责范围的其他行为。

不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。^[10]

转让及变更

不动产登记

当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。^[10]

登记簿介绍

不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

不动产登记簿由登记机构管理。

权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。

利害关系人不得公开、非法使用权利人的不动产登记资料。

具体介绍请参考《民法典》第一节第二百一十七条、第二百二十条规定。

法律责任

1.登记机关法律责任概述。登记机关的法律责任，是指登记机关因登记错误给当事人造成损失而依法应当承担的民事赔偿责任。

2.登记机关赔偿责任的归责原则。侵权行为的归责原则，就是指归责的一般规则，是据以确定行为人承担民事责任的根据和标准，也是贯穿于侵权行为法之中，对各个侵权行为规则起着统帅作用的立法指导方针。

3.登记机关赔偿责任的构成要件。根据无过错责任的归责原则，中国不动产登记机关承担赔偿责任须具备以下要件：^[2]

不动产登记

（2）存在损害事实。所谓损害事实是指因一定的行为或事件使某人受侵权法保护的权利和利益遭受某种不利益的影响。损害事实的存在是侵权赔偿责任构成的前提，“无损害即无赔偿”。

（3）损害事实与登记错误之间有因果关系。

4.登记机关赔偿范围及其追偿。登记机关赔偿责任的范围应根据当事人因登记错误造成的实际损失来确定，包括主权利受损害的赔偿、利息及当事人或利害关系人主张权利的费用，如申请更正登记、异议登记的费用，进行诉讼的费用，等等。

5.当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的，应当承担赔偿责任。

登记程序

将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，理顺部门职责关系，减少办证环节，减轻群众负担。

建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享。

推动建立不动产登记信息依法公开查询系统，保证不动产交易安全。^[3]

中国有关部门将加快组建不动产登记局

实施以土地为核心的不动产统一登记制度，国土资源部将按中央部署，协调有关部门建立部际联席会议制度，加快组建不动产登记局，扎实开展不动产统一登记。

国土资源部副部长徐德明在2014年全国国土资源工作会上说，不动产统一登记是国土资源管理的一项新职能。建立实施以土地为核心的不动产统一登记制度，是中国产权管理体制机制的重大改革，责任重大，任务艰巨。当前，统一登记机构、统一登记依据、统一登记簿证、统一登记信息平台，要逐个落实到。重点是做好不动产统一登记的顶层设计，制度安排。

按照《国务院机构改革和职能转变方案》、国务院第31次常务会议等有关要求，首先落实好统一登记机构和统一登记依据，尽快协调有关部门，建立部际联席会议制度，加快组建不动产登记局，机构人员要到位，加强工作支撑。

相关标识

2018年3月5日，国土资源部办公厅印发通知要求，在全国不动产登记机构和登记窗口启用统一的不动产登记标识。不动产登记标识整体采用圆形设计，主色调为红、蓝两色。外圆为“不动产登记”中英文。内圆设计内容包含土地、房屋、林地、草原、海域等不动产要素，顶部和线条结合代表房屋、林地，蓝色代表海洋，底端图形和线条结合代表土地、草原，同时也构成了不动产登记簿造型，中间线条底端构成了笔尖效果，寓意不动产统一登记于不动产登记簿上。

不动产登记标识不得用于商业活动或者私人行为。各级不动产登记机构可以在登记服务大厅、登记窗口显著位置张贴或悬挂标识标牌。标识也可用于不动产登记机构工作人员证件、岗位牌、胸章以及内部办公、文书报告、宣传材料等。

模式介绍

近、现代各国的不动产登记制度，大致可归纳为三种模式：契据登记制度、权利登记制度和托伦斯登记制度。下面分别予以考察。

（一）契据登记制度

契据登记制度，也称形式主义登记，是指不动产物权的变动，经当事人订立契约即发生效力，但非经登记，不得对抗第三人。

契据登记制度具有以下法律特征：

（1）登记为物权变动的对抗要件。

（2）登记与否不予强制。

（3）登记实行形式审查主义。

（4）登记无公信力。

（5）登记簿采取人的编成主义。

（6）登记不动产物权变动状态，即不仅登记不动产物登记物权变动事项统一。

（二）权利登记制度

权利登记制度，又称实质主义登记，是指不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制。权利登记制度为德国民法首创，并为瑞士、奥地利、匈牙利等国以及中国台湾地区所采用。

权利登记制度具有以下法律特征：

（1）登记为物权变动的生效要件。

（2）登记采实质审查主义。

（3）登记具有公信力。

（4）登记采用强制主义。

（5）登记簿采物的编成主义。

（6）登记以不动产权利的静态为主。

（三）托伦斯登记制度

图标

托伦斯登记制度具有如下法律特征：

（1）登记不实行全面的强制主义。

（2）登记采实质审查主义。

（3）登记具有公信力。

（4）交付权利证书。

（5）登记土地上的权利负担。

（6）设置赔偿基金。^[4]

（四）三种登记模式的评析

上述三种不动产登记模式各具特色。无论是权利登记制、契据登记制还是托伦斯登记制，均与其本国的政治、经济、文化、历史传统等因素紧密结合，并通过各自的内部调整，基本上达到自我体系的完善。如果脱离一国的具体国情，将很难判断孰优孰劣。

历史演变

不动产登记

从中国古代土地登记制度的历史演变可以看出，它主要是伴随土地税赋制度而存在的，乃税赋制度的衍生物，其最主要目的是便于税赋征收。地契作为田地所有人或使用人的权利证明只是其附带性的作用，并不能作确权证书。更为重要的是，地契资料由官府掌握，且对外保密，普通百姓不能查询相关资料，与现代不动产登记制度的公示要求相去甚远。中国在民国以前的历史上并没有真正形成以公示为目的的登记制度。

从中国不动产登记制度的形成与发展过程来说，中国在民国时期继受西方法制，已经正式建立了不动产登记制度，然而该制度却主要是为土地私有制服务的。新中国成立初期，我们也曾建立起了不动产登记制度，但随着社会主义改造的完成，中国在经济体制方面实行全面的公有制，登记制度失去了存在的基础，使该制度在中国一度中断30多年。改革开放以后，特别是《土地管理法》颁布以后才逐渐恢复和发展。登记制度在中国虽然历史悠久，但真正意义上的作为物权公示手段的不动产登记制度却起步较晚，且一开始就服务于不动产行政管理的目的，带有浓厚的行政色彩，使该制度未能在维护交易便捷与安全方面发挥其应有的作用。

制度完善

不动产登记

1.中国不动产登记制度的缺陷评析

从中国不动产登记制度的建立与发展来看，中国的登记制度存在诸多缺陷，主要表现在以下方面。

（1）未能形成统一的不动产登记管理体制。

（2）不动产登记的法律效力不明确。

（3）不动产登记的种类不健全。

（4）登记机关的责任赔偿制度阙如。

2.完善中国不动产登记制度的建议

关于如何完善中国的不动产登记制度，学者们针对登记制度的诸多弊端从不同角度提出了很好的建议，归纳起来主要有以下几个方面。

（1）建立统一的不动产登记管理体制。

（2）明确不动产登记的法律效力。

（3）健全不动产登记类型。

（4）建立登记机关的责任赔偿制度。

3.中国统一不动产登记制度的构建

不动产登记 世界摄像摄影网供图

（1）确立了统一的不动产登记制度。

（2）明确了不动产登记的效力。

（3）规定了不动产登记程序。

（4）健全了不动产登记类型。

（5）规范了登记当事人和登记机关的赔偿责任。^[4]

执行情况

据中新网记者不完全统计，至此，中国启动不动产统一登记工作的省份至少已达到18个，这些地区包括天津、河北、内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江、上海、浙江、江西、山东、湖北、湖南、海南、四川、云南、陕西、甘肃和山西。

其中，河北、黑龙江、山东、湖北、江西、山西等6省明确建立不动产登记联席会议制度，北京、辽宁、黑龙江、广东、四川等5省(市)已在国土资源厅(局)内成立了不动产统一登记领导小组，此外，湖南已决定在长沙浏阳市、常德澧县、怀化芷江侗族自治县先行开展相关试点。

2014年4月，广东省国土资源厅成立不动产统一登记工作领导小组及办公室，全省不动产统一登记工作拉开了序幕。省国土资源厅相关负责人介绍，等国土部相关政策出台后，广东再制定实施细则，或将先在广州、深圳开始试点，再全省铺开。

2014年开始，用3年左右时间能够全面实施不动产统一登记制度，用4年左右时间能够运行统一的不动产登记信息管理基础平台，形成不动产统一登记体系。

2014年建立统一登记的基础性制度。

2015年年第四季度国土部将在全国开展地方不动产登记职责机构整合情况的专项督察。根据国土部的工作方案，在9月中旬向省级人民政府发出督察通知书的基础上，准确把握督察区域内地方各级不动产登记职责机构整合的具体情况，对2015年12月31日前不能如期基本完成不动产登记职责机构整合的地方提出问责的意见和建议。

全国省级不动产登记职责整合工作已经完成，市(州)一级完成187个，占比56%；县(区)一级完成1125个，占比40%，在年底前完成市县级不动产登记职责和机构的整合工作，时间紧、任务重、难度大。

《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日正式落地实施开始，便已有青岛、厦门、广州、深圳等多个城市先于北京市启动了不动产登记制度，并发出了不动产权证书。南京、大连、沈阳等城市也在积极推进中。北京市从11月9日正式实施不动产统一登记制度。16个区县的市民新申请办理的将不再是过去的“房本”，而是不动产权证书。另外，原有的房屋、土地等权利证书继续有效，遵循“不变不换”的原则，权利不变动，簿证不用更换。

2016年10月8日，上海开始在全市范围内全面实施不动产统一登记制度。^[5]

2018年6月17日，全国335个地市、2853个县区共设立3001个不动产登记办事大厅、3.8万个窗口，8万多一线登记工作人员平均每天为30多万企业和群众提供不动产登记服务。^[6]

不动产登记 世界摄像摄影网供图

在实施统一登记后，新证书投入使用，原来已经颁发的各类证书继续有效，不会强制换证，而是逐步替换旧证书，确保不增加企业和群众负担。

国土资源部有关负责人指出，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，也是贯彻落实十八届三中全会提出的“完善产权保护制度”“赋予农民更多财产权利”“健全自然资源资产产权制度”的一项基础性工作，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，方便企业、方便群众，尤其是对进一步健全归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度，夯实社会主义市场经济基础具有重要意义。

据悉，国土资源部将围绕登记机构、登记依据、登记簿册和信息平台“四统一”，着力法制建设，在法律法规、规章政策、技术规范等诸多层面全面搭建制度框架。着力搭建信息共享平台，实现各类不动产审批、交易和登记信息实时互通共享，提高政府行政效能，方便社会依法查询，提供有效服务。逐步拓展信息平台应用领域，为建立健全社会征信体系和国家自然资源资产管理体制创造条件。

2014年3月26日，不动产登记工作第一次部际联席会议明确，从2014年开始，通过基础制度建设逐步衔接过渡，统一规范实施，用3年时间全面建立不动产统一登记制度，用4年时间运行统一的不动产登记信息管理基础平台。2014年要建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2016年全面实施统一登记制度。2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成，实现不动产审批、交易和登记信息实时互通共享和依法查询。^[7]

武汉、西安、青岛、重庆、徐州、泸州、南宁、荆州等共15个城市

相关报道

不动产登记证明样本

全国已有30多个市（州）、70个县（市、区）完成了职责和机构整合工作，基本具备了启用新的登记簿和新版证书条件。不动产登记机构坚持“不变不换”原则，权利不变动，簿证不更换，依法办理变更、转移等登记工作时，逐步更换为新的不动产登记簿证。各地不得强制要求当事人更换不动产权证书和登记证明，不得增加企业和群众负担。

2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》开始施行。国土资源部部长姜大明当天上午在江苏省徐州市为申请领证的市民颁发了全国第一本不动产权证书。

徐州市民邢卫锋领到了全国第一本不动产权证书后激动地告诉记者，自己非常高兴，001号不动产权证书对自己居住的这个商品房很有意义。值得注意的是，此次不动产权证书发布及徐州市不动产登记信息平台的建设由武大吉奥信息技术有限公司（以下简称“武大吉奥”）和北京中天博地科技有限公司（以下简称“中天博地”）共同提供技术支持。

徐州作为全国4个不动产统一登记基础技术研究试点城市之一，徐州国土资源局与武大吉奥、中天博地进行合作，率先开展了“房地”统一登记信息系统和数据库的整合研究工作，并开发了徐州市不动产登记信息平台，高效地支撑了徐州市不动产登记局业务办公信息化建设，为后期徐州市不动产登记工作的全面铺开奠定了坚实基础。双方积极助推了徐州市不动产登记各项工作开展，房地数据整合、农村宅基地使用权和房屋所有权不动产登记发证等举措均取得了显著成效。

3月1日下午，睢宁县不动产登记中心为市民颁发了全国第一本农村宅基地使用权和房屋所有权不动产权证书，此举为农民财产安全提供了有效的法律依据和政策保护。

在新型城镇化的背景下，徐州市持续推进城市化进程，不仅积极开展城镇房屋登记工作，更是将农房登记纳入不动产登记工作重点，编织农民财产的保护网。为探究农房登记的有效途径和经验，2014年，徐州市睢宁县被列为“省级不动产统一登记试点”和“宅基地、农房统一登记发证试点”，各项工作有序开展。在睢宁县试点工作中，武大吉奥携手中天博地共同开展了基础数据库建设和不动产登记系统研发等工作，实现了“全流程优化审批、全区域便民服务、全业务网上办理、全节点效能监管”，并在市、县不动产统一登记工作整体推进中取得了重大突破。

2015年7月29日，安徽省政府在滁州市召开全省不动产统一登记工作现场会，不动产统一登记制度在安徽省正式落地。会上颁发了安徽省第一本不动产权证书和第一本林权不动产产权证书。会议要求，各地要按照登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”的要求，大力推进不动产统一登记工作。滁州市是国家不动产登记的首批试点之一，通过利用国产的苍穹GIS平台及其不动产登记的建设经验，依靠苍穹数码建设的不动产登记信息基础管理平台实现了滁州市全市不动产统一登记，为全省不动产登记统一登记提供了建设经验。

2016年1月5日，湖南省芷江、澧县、浏阳3个地区发放了全省第一批不动产权证书，预示着湖南省不动产登记工作进入了一个全新的阶段。湖南省从顶层设计出发，高度统筹规划，立足利民便民的服务宗旨，充分利用中地数码公司的MapGIS国产化信息平台，开创了省级不动产统一登记工作的全新模式，有望真正实现不动产登记工作政务为民、服务惠民的目标。

《不动产登记暂行条例》已正式实施并在全国多个省市进行试点。它的出台不仅为不动产权利人的合法产权提供了保护，也对国土资源信息化提出了更高要求。基于位置服务的地理信息系统及其相关服务能够准确地整合各部门庞大且标准不一的信息数据，实现国土土地资源高效、统一的信息化管理，为不动产登记全面开展提供重要技术支持和实施基础。武汉中地数码科技有限公司根据国家最新的规范要求，以MapGIS国土云为基础，开发不动产登记信息管理平台，支持办理不动产统一登记。

平台以县为单位，通过数据交换服务接口，如OGC服务、WebService服务等实现与各部门间业务数据的交换，建设了不动产登记数据库，包括登记数据库、空间数据库、档案资料库，涵盖城镇地籍、农村确权、房产、承包经营权等专题。在此基础上构建登记信息管理系统、登记信息公示系统，以及登记信息监管系统，最终实现统一登记交易、统一交易签证、统一信息发布、统一收费标准、统一监督管理，监管不动产登记信息动态、产权变动情况、交易情况。

为提高登记效率，优化办证流程，河北保定市国土局不动产登记中心已从2018年3月实现了“自助打印不动产登记证明”，但由于测绘图纸数据库格式及图纸尺寸、精度不适应自助打证模式、不匹配不动产权证书等原因，不动产权证书迟迟未能实现自助打印。保定市不动产登记中心联合

苍穹数码

2021年8月，云南省自然资源系统“互联网+不动产登记”平台建设不断完善，全省不动产登记工作速度、水平不断提升，实现全省129个县（市、区）不动产登记数据网上查询及业务办理。^[11]

2021年8月31日，为更好地服务办事群众和企业、进一步提升营商环境，海阳市不动产登记中心会同国家税务总局海阳市税务局积极探索“一人一机一窗”不动产登记服务新模式，通过采用不动产登记中心工作人员统一收取登记和纳税材料，录入登记和纳税申报信息，“税务+不动产登记”联办平台同步推送至后台税务会审，将转移登记“一窗式”申请、登记、缴税服务进行物理融合，实现申请人在同一窗口即可完成不动产登记和缴税申缴业务。真正实现了群众“进一个厅、取一次号、到一个窗、对一个人、办两件事”。^[12]

政策文件

《不动产登记暂行条例》

根据2019年3月24日《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》，《不动产登记暂行条例》进行了修改。^[8]

具体包括：第十五条第一款修改为：“当事人或者其代理人应当向不动产登记机构申请不动产登记。”^[8]

《国务院办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知》

国务院办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知^[9]

国办发〔2019〕8号

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

为深化“放管服”改革，深入推进审批服务便民化，不断增强企业和群众改革获得感，经国务院同意，现就压缩不动产登记办理时间有关事项通知如下：

一、总体要求

（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中全会精神，紧紧围绕统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，认真落实党中央、国务院决策部署，以推进国家治理体系和治理能力现代化为目标，以为企业和群众“办好一件事”为标准，加强部门协作，实行信息共享集成、流程集成或人员集成，进行全流程优化，压缩办理时间，切实解决不动产登记耗时长、办理难问题，努力构建便捷高效、便民利民的不动产登记工作体系。

（二）工作目标。2019年底前，流程精简优化到位，不动产登记数据和相关信息质量明显提升，地级及以上城市不动产登记需要使用有关部门信息的通过共享获取，全国所有市县一般登记、抵押登记业务办理时间力争分别压缩至10个、5个工作日以内；2020年底前，不动产登记数据完善，所有市县不动产登记需要使用有关部门信息的全部共享到位，“互联网+不动产登记”在地级及以上城市全面实施，全国所有市县一般登记、抵押登记业务办理时间力争全部压缩至5个工作日以内。

二、主要任务

（一）推动信息共享集成。按照“放管服”改革要求，基于数据共享交换平台，建立部门间信息共享集成机制，加强部门协作和信息互联互通，提高信息质量和利用效率，推进“互联网+不动产登记”。

1.实现信息互通共享。大力促进部门信息共享，打破“信息孤岛”，让信息多跑路、群众少跑腿，方便企业和群众办事创业。有关部门和单位应当及时提供不动产登记相关信息，与不动产登记机构加强协同联动和信息集成，2019年底前实现互通共享。与不动产登记相关的材料或信息能够直接通过共享交换平台提取的，不得要求申请人重复提交，提取后不得用于不动产登记之外的其他目的。应当通过共享交换平台提取的主要信息包括：公安部门的户籍人口基本信息，市场监管部门的营业执照信息，机构编制部门的机关、群团、事业单位统一社会信用代码信息，住房城乡建设（房管）部门的竣工验收备案等信息，税务部门的税收信息，银保监部门的金融许可证信息，自然资源部门的规划、测绘、土地出让、土地审批、闲置土地等信息，法院的司法判决信息，民政部门的婚姻登记、涉及人员单位的地名地址等信息，公证机构的公证书信息，国有资产监督管理机构的土地房屋资产调拨信息，卫生健康部门的死亡医学证明、出生医学证明信息等。

2.推进“互联网+不动产登记”。充分利用互联网、大数据、人脸识别、在线支付等技术，推行“互联网+不动产登记”。依托网上政务服务平台，建立不动产“网上（掌上）登记中心”，推出网页版、微信版、自助终端版不动产登记网上申请平台，为群众提供多种选择，构建多层次、多维度不动产登记网上办事大厅，实现24小时不打烊，随时随地可申请。构建“外网申请、内网审核”模式，推行线上统一申请、联网审核、网上反馈、现场核验、一次办结，提供网上预约、网上查询、网上支付和网上开具电子证明等服务，实现服务企业和群众零距离。

3.夯实不动产登记信息基础。各地要加快存量数据整合与质量提升，2019年底前实现所有市县城镇登记数据成果的完善与汇交全覆盖。积极开展地籍测绘等补充调查工作，满足优化登记流程工作需求。按照国家政务信息整合共享要求，积极推进不动产登记信息平台与政府统一的数据共享交换平台有序衔接，为及时共享相关信息提供便利。

（二）推动流程集成。全力推进不动产登记“一窗受理、并行办理”、优化流程、精简材料，重点解决办理环节多、流程不清晰、群众重复提交材料等问题。

1.一窗受理、并行办理。实现相关职能部门业务网上整合衔接，对登记中涉及多个部门交叉办理的事项，通过信息化手段整合集成业务流程，在政务服务大厅或不动产登记大厅设立综合受理窗口，统一受理各相关办理事项，一次性收取所需全部材料，进行一次性录入、自动分发各相关部门，实现信息化技术支撑的“一窗受理、并行办理”。

2.取消不必要环节、合并相近环节。将不动产登记登簿和制证环节、缴费和领证环节合并，集成相关办理人员，提高办事效率。不动产继承登记（非公证）办理中，公示应与审核环节并行开展，缩短办理时间。推进不动产抵押登记全程电子化系统建设，将登记服务场所延伸至银行网点，申请人可以在银行现场签订抵押合同的同时提交抵押登记申请材料，通过网络传输至登记机构，无需当事人再到登记机构提交申请。有条件的地区，推进二手房转移登记与抵押登记等相关联登记事项一并申请、一并受理与审核。

3.精简申请材料。自然资源部门自身产生的，或者能够通过部门实时信息共享获取、核验的材料，不得要求群众重复提交。出让合同、土地出让价款缴纳凭证、规划核实、竣工验收等证明材料由登记机构直接提取，不得要求申请人自行提交。推行告知承诺制，在不动产继承登记中，逐步推广申请人书面承诺方式替代难以获取的死亡证明、亲属关系证明等材料。对非因权利人原因发生的不动产坐落、地址变化，需要变更登记的，由政府相关部门通过信息共享和内部协调方式处理。

4.优化测绘成果获取方式。办理不动产首次登记，登记机构通过信息共享，直接提取前期供地、规划和预销售等形成的测绘成果；对在登记受理环节获取的测绘成果，要同时办理信息入库。能够直接提取利用测绘成果的，不得另行要求当事人开展测绘和权籍调查。

（三）推动人员集成。不能马上实现信息共享集成和流程集成的，可通过集中办公实现便民快捷。将涉及不动产登记中各部门交叉办理相关事项的有关人员集中办公，可以在政务服务大厅设立综合受理窗口，统一受理各相关办理事项，一次性收取所需全部材料，人工分发各相关部门分别办理，同一个窗口发放办理结果。

三、组织实施

（一）强化组织领导。各省（自治区、直辖市）人民政府要加强统筹协调，指导本行政区域内各市县结合实际制定具体实施方案，梳理整合不动产登记环节，精简优化流程，提高工作质量和效率。各省级自然资源部门要加强业务指导，有序推进改革工作，确保实现目标。各有关部门要全力支持、密切配合。

（二）抓好督促落实。各级自然资源部门要强化对改革情况的跟踪指导，及时总结推广典型经验做法，广泛听取企业和群众对不动产登记的意见与诉求，畅通投诉举报渠道，协调解决改革中的问题，适时进行专项检查，对改革成效显著的地方予以表扬激励，对工作推进不力、进度滞后的地方及时督促整改。

（三）做好宣传引导。要充分利用报纸、广播、电视、网络、新媒体等载体，加大宣传力度，及时宣传报道相关典型做法和工作成效，促进相互学习借鉴。加强舆论引导，及时回应群众关切。

国务院办公厅

2019年2月26日

法律规定

《中华人民共和国民法典》：

第一节不动产登记

第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第二百一十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

第二百一十一条当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

第二百一十二条登记机构应当履行下列职责：

（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；

（二）就有关登记事项询问申请人；

（三）如实、及时登记有关事项；

（四）法律、行政法规规定的其他职责。

申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

第二百一十三条登记机构不得有下列行为：

（一）要求对不动产进行评估；

（二）以年检等名义进行重复登记；

（三）超出登记职责范围的其他行为。

第二百一十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

第二百一十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

不动产登记簿由登记机构管理。

第二百一十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

第二百一十八条权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。

第二百一十九条利害关系人不得公开、非法使用权利人的不动产登记资料。

第二百二十条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

第二百二十二条当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的，应当承担赔偿责任。

因登记错误，造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

第二百二十三条不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。