新房团购（新房团购）

团房网

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房产

房产，意思就是有房产证的新房/一手房。

一手房是指房地产开发商依法取得土地使用权后，在土地上建造并取得政府批准销(预)售的商品房。房屋根据用途分为住房和商用房。住房包括住宅、别墅和公寓，商用房包括商铺和写字楼。

一般来说，只进行过一手交易的房子，就是一手房。还有一种情况，就是可以直接更名的房子，比如说：“贾新贺买了在开发商手中一手买了这套房子，然后在产证没有办下来之前，又卖给了冷酷一郎（需要协商）”。大家协商通过的情况下，这也是一手房，可直接更名。

团购

团购作为一种新兴的电子商务模式，通过消费者自行组团、专业团购网站、商家组织团购等形式，提升用户与商家的议价能力，并极大程度地获得商品让利，引起消费者及业内厂商、甚至是资本市场关注。

团购流程

团购房的合理流程应该是：

1、团长发出开团倡议，大家积极响应；（这一点，我国的团购开展的非常成功，目前人数上有绝对的影响力。）

2、团长做好选盘与踩盘前的一切准备工作，召集团员参加；（目前开展的非常好，活动逐渐在按计划进行。）

3、团长对楼盘现场的资料信息反馈整理与咨询接待，与开发商保持良好的沟通与协商；（目前一切顺利，各团员也提供了大量真实的一手信息，大多数团员对准备团购的楼盘有足够的认识。）

4、征集团员对所团楼盘的详细反馈，比如楼盘名称、楼幢、楼层、面积、房号，基础预期价格等，当然还有团员的个人联系信息等；（报名人很多，但是还有些信息不完整，需要有专业人员进一步帮扶指导。）

5、团长根据有明确购买意向的人数多少，耐心、专业、机智地与开发商谈判周旋，以在当前取得最大优惠；（基本上发出团购倡议的楼盘都能确保拿到市场最优惠价格，而且已顺利成交多套，这一点没问题。）

6、团长带领团员、志愿者律师等集中前往楼盘集中认购，根据最终购买人数的多少，享受阶梯式团购优惠；（比如一次性3-5人购买就有可能是非团购要优惠很大，但是与一次性10人以上购买的优惠还是有较大差距。）

现阶段的团购活动核心是团长的社会活动能力，专业水平，个人品德需要完全体现，团员需要做的就是积极配合集体活动，需要积极提出合理建议或资源交换。团长当然也不是万能的，组织与集中人员，安排活动与谈判，指导房产知识等是基本要求。细化到每个人的置业规划也可以提供建议，但是对于楼盘与户型的选择应该尽量由团员自己把握。

房产是中国人最大的固定资产，无论是投资还是自住都应该非常之慎重。楼市飘摇不定，团购的开展需要有阶段性，有些人适合现在就加入购买的行列，有些人适合先入团交流置业知识。对于团购所选楼盘与片区，同样也有阶段性，比如房价的下跌就是从郊区到城市，那么我们的团购也就应该在顺着这个大势开展。

目前我国房产团购基本都以网络为基础平台，如房道网、爱房网、搜房网、蓝房网等，召集购房人与发布团购楼盘信息，做的比较好的有深圳的邹涛，南京的青衣墨子等人。

市场状况

一边是调控压力下交易量再创新低的市场；一边是面对降价更加观望不前的购房者。随着资金回笼压力增大，越来越多的一二线城市房地产项目开始选择以价换量。

昨天，在北京盈科中心举办的一个为期三个月的特价房展会上，华业东方玫瑰、天鹅湖、孔雀城、龙TOWN、景瑞-城邦-泊墅湾、金山岭和庄等楼盘集体以“团购”形式亮相。

主办方之一伟业我爱我家集团副总裁胡景晖对《第一财经(微博)日报》坦言，“金九”过半，一线城市楼盘成交依旧低迷，开发商面临降价的压力，“但直接打折不太好意思，因为一打折就有前期业主‘抗议’。用‘团购’这一说法相当于开发商自己找个台阶下。”

在当前的市场环境下，房产团购不再仅仅是促销手段，有不少项目开始借团购进行实质性降价。

降价跑量

近期北京、上海、广州、深圳等一线城市成交大幅下滑，令楼市“金九银十”的光环褪色不少，许多开发商都在酝酿“降价跑量”。

据中原地产的统计数据，今年9月来的成交量相比去年及前年同期均有非常大幅度的下调，成交量甚至不足2009年9月同期的1/4，同比2010年下跌幅度达到了74.4%。

其他一线城市的成交情况与北京类似。根据伟业我爱我家市场研究院数据，9月前两周(即8月29日至9月11日)，上海新建商品住宅成交5460套，环比下降3.7%；广州新建商品住宅成交2634套，环比下降6.4%；深圳新建商品住宅成交1001套，环比下降18.9%。在二线城市中，福州、西安、沈阳成交量有一成左右的下跌。

传统交易旺季的惨淡行情，使得不少开发商已经按捺不住，各种以“团购”和“限时特价”为名的打折促销活动充斥于市场之间。只是，与往年“金九银十”期间的促销不同，不少开发商在团购价格上体现出最大的“诚意”。

在各种降价促销的遮掩下，北京楼市已经出现价格下滑倾向，北京市房地产交易管理网数据显示，“金九银十”的9月首周，北京普通商品房住宅成交均价为20776元/平方米，环比前一周的23730元/平方米的成交均价，缩水2954元/平方米，下跌幅度达到12.4%。

巧试价格底线

在不少开发商明智选择团购进行降价的同时，也有不少项目借团购之名搞促销，进而投石问路，试探市场的价格底线，此次北京举行的特价房展会就有此意味。在本次特价房展会上，虽然同是团购形式，但不同楼盘给予了不同的折扣，如华业东方玫瑰在与某网站的合作团购中，提出5000抵5个点(即九五折)、天鹅湖有1万抵10万等“优惠”。

“开发商有他的心理底线，他并没有打算让太多的利。而消费者对于能够获得的优惠期望过高了，最后双方都达不到心理预期，最终的买卖就难以实现了。”北京亚豪机构市场总监郭毅分析。

但另一不愿透露姓名的业内人士指出，此次开发商集体以团购方式举办“特价房展会”，本身就说明开发商已经开始抱团取暖，共同寻找应对之策。此种投石问路式的促销行为，最终会让开发商了解购房者真实的价格底线，从而为下一步的销售战略做“调价”准备。“毕竟，资金回笼的压力最终会促成开发商以价换量，是一降到底，还是小步前进，都最终是以开发商实现利益最大化为前提，因此进行这种试探对于开发商来说十分必要。”该人士认为，在当前调控持续不松动的情况下，开发商的试探最终会成为真实的降价行为。

在不少业内人士看来，虽然开发商以团购等方式零打碎敲地变相降价试探市场，但前景依然不容乐观。

胡景晖认为，“今年跟2008年或者跟2010年的市场情况不同，很难用降价换来市场。因为过去很多购房者都是观望。而现在从限购的角度上来讲大部分购房者是没有购买资格。从9月到11月份，是开发商传统的旺季，一旦开发商错过这一时机，就要等明年4月份才能等到下一个买房季。与其试探性多次降价，明智的开发商不如一步降到位。”